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通过行政诉讼方式让终审法院确认评估鉴定违法无效
信息来源: 发布时间:2022/5/1 浏览次数:601
                                通过行政诉讼方式让终审法院确认评估鉴定违法无效


 

       万博讯(胡丹 编辑)近日,某市中级法院就本所冯力律师代理的一起诉武汉市住房保障和房屋管理局履行法定职责一案作出二审判决:(一)撤销原判;(二)撤销武汉市住房保障和房屋管理局作出的处理意见书(三)责令武汉市住房保障和房屋管理局于本判决生效后依法对履行法定职责申请重新作出处理。

       日前收到的这份行政判决书,法院确认了一个事实,即土地取得成本仅系该房地产开发项目净利润的影响因素之一,上述两份报告实质均系对涉案项目开发完成后净利润的鉴定结果,而并非仅参考土地登记资料、已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息和其他信息后作出的土地估价鉴定。

      因此,湖北众联土地估价有限公司作出的鄂众联地咨字2019]002号和鄂众联地咨字2019]003 号报告系对案涉房地产开发项目的净利润作出的估价报告,属于《房地产估价机构管理办法》第三条规定的房地产估价活动。湖北众联土地估价有限公司的经营范围和资质范围并不包括房地产估价,其在未取得房地产估价机构资质的情形下从事房地产估价活动的,属于《房地产估价机构管理办法》第四十七条规定的应由县级以上地方人民政府房地产主管部门进行监督管理的情形。

      更重要的是法院的行政判决书确定了武汉市住房保障和房屋管理局对湖北众联土地估价有限公司在未取得房地产估价机构资质的情形下从事房地产估价活动具有监管职责。确定了武汉市住房保障和房屋管理局的监管职责,对我们日后的案件诉讼有了重大的突破,属于来之不易的胜诉判决。

附法律文书:

 

湖北省武汉市中级人民法院

行政判决书

2022)鄂01行终1**

上诉人(原审原告):丁强,男,19751120日出生, 汉族,住湖北省襄阳市襄城区王府街道26号。

委托代理人:司宗江,北京京师(武汉)律师事务所律师。

委托代理人:冯力,北京市万博律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):武汉市住房保障和房屋管理局。住所地:武汉市江岸区高雄路166号。

法定代表人:汪普查,局长。

委托代理人:吴媚,工作人员。

委托代理人:秦XX,泰和泰(武汉)律师事务所律师。

上诉人丁强因诉被上诉人武汉市住房保障和房屋管理局履行法定职责一案,不服武汉市江岸区人民法院作出的(2021)鄂 0102行初2**号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。

一审法院经审理查明:20201110日,丁强向中华人民共和国住房和城乡建设部提交《履行法定职责申请书》,认为其与武汉超平经贸有限公司合同纠纷一案,武汉市中级人民法院委托众联土地估价公司对案涉的武汉五环时尚广场的净利润,按规划设计(土地使用)条件进行鉴定,该公司出具的两份鉴定报告违反鉴定评估准则,属于出具虚假评估报告。

故申请:1、依法对众联土地估价公司、唐某、刘某、侯某、熊某在武汉五环时尚广场(超平地块)房地产开发项目净利润咨询项目(鄂众联地咨字[2019]第002号和鄂众联地咨字[2019]第003号)中存在的违法行为进行查处,包括但不限于作出责令停业、没收违法所得、罚款、责令退还50 万鉴定费、责令整改等;2、将上述履职结论以纸面形式告知申请人的委托代理人。20201223 ,住房和建设部信访办公室将上述履职申请书转至湖北省住房和建设厅,要求按《信访条例》相关规定办理。

同月30日,省住建厅房地产市场监管处作出〔2020308号《关于转请办理群众来信来访件的函》,将上述信访件转交给市房管局,要求其依据相关法律、法规调查处理,并将调查处理情况以书面形式回复申请人的委托代理人。并要求20211 31日前,将调查核实情况、处理意见及相关证据,以正式文件形式(含电子版)报送省住房和城乡建设厅。市房管局收到函件后,经过调查,于2021127日作出《市住房保障房管局关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处理意见书》,内容为:众联土地估价公司系在湖北省土地估价与登记代理协会备案的登记的土地估价机构,而非房地产估价机构,其案涉报告属于土地咨询报告而非房地产咨询(估价)报告。同时该公司承诺其从未以众联土地估价公司的名义,承揽房地产估价业务并出具房地产咨询(估价)报告。

根据《土地估价中介机构管理办法》第一章第四条规定,自然资源部(原国土资源部门)为土地估价行业行政主管部门。126日,我局工作人员已与您当面沟通联系,向您说明了上述相关情况,您已经知晓并对我局工作态度表示满意。经了解,您已向自然资源部门申请调查处理,建议您及时向自然资源部门咨询了解相关情况。并于2021129日向其代理人邮寄送达。

丁强对上述处理意见书不服,诉至该院,诉请:1、撤销市房管局2021127日作出的《关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处理意见书》;2、责令市房管局继续履行法定查处职责;3、本案诉讼费用由市房管局承担。

另查明,丁强与武汉超平经贸有限公司合同纠纷一案,武汉市中级人民法院于201813日立案,案号为(2018)鄂 01民初44号。在案件审理过程中,因当事人申请鉴定,该院委托众联土地估价公司对案涉《土地征用及估价目的联营开发项目协议书》项下房地产开发项目(武汉五环时尚广场)的净利润,按规划设计(土地使用)条件进行鉴定,后众联土地估价公司出具了鄂众联地咨字[2019]第002号、第003号评估报告。再查明,众联土地估价公司的经营范围为土地估价评估。

一审法院认为:根据《房地产估价机构管理办法》第三条规定,“本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。”第四十七条规定,“未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告, 责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。”从上述规定可以看出,市房管局对房地产评估机构的违法行为有权进行监督和管理。本案中,丁强向市房管投诉众联土地估价公司及评估师在鉴定中存在违法鉴定问题,其投诉对象众联土地估价公司为土地估价公司,而非房地产估价公司,不属于市房管局的职责范围。故市房管局按照湖北省住房和建设厅的函件要求对丁强反映问题进行调查并作出《市住房保障房管局关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处理意见书》并无不当。丁强的诉请无事实和法律依据,该院不予支持。综上,市房管局作出的《市住房保障房管局关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处理意见书》主要事实证据充分,程序合法,适用法律正确,丁强的诉请于法无据,本院不予支持。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条之规定,判决驳回丁强的诉讼请求。

上诉人丁强不服一审判决,向本院提起上诉称:一审认定被上诉人对涉案举报事项不具有查处职责,认定事实不清、适用法律错误。被上诉人的行为属于未依法履行法定查处职责,应确认违法。请求:撤销一审判决,裁定由一审法院继续审理或本院提审。

被上诉人二审未提交书面答辩意见。

各方当事人向原审法院提交的证据、依据均已随案移送本院,本院对证据的认证和采信理由与原审法院相同,对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为:《房地产估价机构管理办法》第三条规定,本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,

从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。该法第五条规定,省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、 直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。该法第四十七条规定,未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上 3万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。本案中,人民法院委托鉴定书中明确载明的委托鉴定内容为:一、 案涉《土地征用及联营开发项目协议书》项下房地产开发项目(武汉五环时尚广场)的净利润,按200658日规划设计(土地使用)条件进行鉴定(含同期、同类房地产开发项目净利润进行咨询);二、案涉《土地征用及联营开发项目协议书》项下房地产开发项目(武汉五环时尚广场)的净利润,按2014730 日规划设计条件(调整件)进行鉴定(含同期、同类房地产开发项目净利润进行咨询);三、案涉地块(东国用2007010601139 号)土地使用权的价值,分别以2014729日(建设用地规划许可证)、2015630日(建设工程施工许可证)为节点进行鉴定(含同期、同类土地使用权价值进行咨询),均对应2006 58日规划设计(土地使用)的条件;四、案涉地块(东国用2007010601139号)土地使用权的价值,分别以首次商品房预售许可证、首套房产销售备案、2018419日(工程竣工验收备案证)为节点进行鉴定(含同期、同类土地使用权价值进行咨询),均对应200658日规划设计(土地使用)的条件。《武汉光谷联合产权交易所摇号选择中介机构确认书》(〔2018〕第1944号)载明的案件类别系房地产评估类,委托事项为上述四项委托鉴定内容。后湖北众联土地估价有限公司针对第三、四项事宜向人民法院出具《退案函》,就有关土地使用权价值部分的鉴定内容被退案处理。湖北众联土地估价有限公司作出的鄂众联地咨字[2019]第002号和鄂众联地咨字[2019]第003号报告,载明估价目的系对案涉《土地征用及联营开发项目协议书》项下房地产开发项目(武汉五环时尚广场)的净利润,按200658日 与2014730日规划设计(土地使用)条件进行鉴定并发表专业意见;估价结果系得出武汉五环时尚广场(超平地块)房地产开发项目在估价期日按照200658日、2014730日规划设计(土地使用)条件进行开发的房地产净利润。上述两份报告中的估价对象房地产开发净利润一览表中,净利润为总销售收入(不含增值税)与总开发成本(不含增值税)、房地产转让有关的税金、企业所得税的差额,可见,土地取得成本仅系该房地产开发项目净利润的影响因素之一,上述两份报告实质均系对涉案项目开发完成后净利润的鉴定结果,而并非仅参考土地登记资料、已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息和其他信息后作出的土地估价鉴定。因此,湖北众联土地估价有限公司作出的鄂众联地咨字[2019]第002号和鄂众联地咨字[2019]第003 号报告系对案涉房地产开发项目的净利润作出的估价报告,属于《房地产估价机构管理办法》第三条规定的房地产估价活动。湖北众联土地估价有限公司的经营范围和资质范围并不包括房地产估价,其在未取得房地产估价机构资质的情形下从事房地产估价活动的,属于《房地产估价机构管理办法》第四十七条规定的应由县级以上地方人民政府房地产主管部门进行监督管理的情形。被上诉人对湖北众联土地估价有限公司在未取得房地产估价机构资质的情形下从事房地产估价活动具有监管职责,其作出的《市住房保障房管局关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处理意见书》认定事实不清、适用法律错误,应予撤销。被 上诉人辩称湖北众联土地估价有限公司作出的鄂众联地咨字 [2019]第002号和鄂众联地咨字[2019]第003号报告系土地评估,不属于房地产估价范畴、土地评估机构不在其监管范围内的意见,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

一审法院认为上诉人投诉的湖北众联土地估价有限公司为土地估价公司,而非房地产估价公司,进而认为不属于被上诉人的职责范围,被上诉人作出的《市住房保障房管局关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处理意见书》并无不当,属于认定事实错误、适用法律错误。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二) 规定,判决如下:

一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院作出的(2021 )鄂0102 行初2**号行政判决;

二、撤销武汉市住房保障和房屋管理局于2021127日 作出的《关于投诉反映湖北众联土地估价有限公司违规问题的处 理意见书》;

三、责令武汉市住房保障和房屋管理局于本判决生效后依法对丁强的履行法定职责申请重新作出处理。

本案一、二审案件受理费人民币各50元,均由被上诉人武汉 市住房保障和房屋管理局负担。

本判决为终审判决。

                                     审 判   浩

朱金梅

杨丰菀

本件与原本核对无异

0二二年四月十九日

法官助理 徐洁心

书记员  钱驰名

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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